深圳都市圈向东！临深片区将迎来重大机遇！
开局即决战，起步即冲刺！
2021年，是“十四五”规划的开局之年，深圳未来5年的蓝图已绘就。在最近出炉的《中共深圳市委关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“建议稿”）中，深圳10+1区新身份确定的同时，深圳都市圈的新身份也来了：深莞惠大都市区为主中心；深汕特别合作区、河源都市区、汕尾都市区被定位为副中心。
综合以上信息，深圳梦梳理出几点深圳都市圈的重要趋势：
一、无中心不都市圈。
深圳都市圈的发展格局是：“形成中心引领、轴带支撑、圈层联动”。这意味着都市圈发展不仅仅是主中心与副中心的问题，还有交通轴、产业发展轴，更有大都市区多中心圈层联动。比如，深圳的“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略。比如龙岗提出“一芯两核多支点”战略，将联手坪山打造城市东部中心，为构建深圳都市圈提供样本和参考。
近日，惠州也在“十四五”建议中提出：积极参与深圳都市圈建设，探索共建深莞惠区域协同发展试验区，加快形成优势互补高质量发展区域经济布局。更值得一提的是，2020年6月10日，惠州市发展和改革局发布“《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划修编（2020-2035年）》公示公告”（以下简称“规划”）。其中，在建设港—区—城联动的六大功能组团中，惠州提出：建设与深圳、汕尾高度联动的都市核心区，塑造南湾聚力、北城提质、轴线贯通的核心区活力空间格局，成为承接深圳要素资源流动、融入深圳大都市圈建设的先行区。
这意味着一个重要的事实，未来深圳都市圈的推进将是“无中心不都市圈”。
二、临深片区将被提上一个史无前例的新高度。
这个片区本是一个三不管地带，但随着产业和人群不断聚集，是时候要整体规划了，而且首当其冲将成为深圳都市圈的重要辐射圈层。从深圳“十四五”建议稿来看，不仅深莞惠将合力共同打造具有全球竞争力的电子信息、人工智能等世界级先进制造业产业集群，更要把公共民生配套及政策衔接提上日程。特别是官方提出：“创新城际住房合作机制”，未来在深圳上班，在临深生活将是常态。
据深圳市城市规划设计研究院的一份研究报告《城市边界上的边缘城市》调查发现：跨深圳与东莞、惠州边界地区面积2421.98平方公里，仅占深莞惠区域总面积15.38%，但居住人口数量（1848.85万人）和工作人口数量（654.13万人）却占到深莞惠总居住人口数的37.74%和总工作人口数的34.82%。
据惠州电视台数据显示，深圳与莞惠之间跨市出行已达136万人次/日，但都市圈交通联系仍以公路为主，跨市机动化出行中轨道分担比例不足5%。目前，都市圈内轨道交通建设滞后，不仅制约了深莞惠之间的人员往来，也影响三地的人流、物流、资金流、信息流的畅通。
众所周知，面对深莞惠的边界出现的新趋势，东莞于2020年9月已宣布：虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇高水平对接和融入深圳中国特色社会主义先行示范区建设。
而据调查发现：惠州临深版块的新圩镇、秋长街道、淡水街道和大亚湾办事处是边界地区内房地产企业最为集中的区域。这一地区的房地产业近年来发展迅猛，楼盘项目不仅面向本地就业人员需求，也成为一部分深圳市民的通勤社区与地产投资目的地。工作在深圳，居住在惠州大亚湾的“跨城通勤”正成为许多年轻人的生活方式。
深圳边界的临深片区再也不是可以忽略的地方，超1800万人口正在期盼美好生活的到来！
三、“轨道上的大都市区”将加速兑现。
在单个城市发展时代，“建地铁就是建城市”。而在都市圈、城市群时代，“建轨道就是建都市圈”。
深圳提出建设“3个1000公里”交通网络（1000公里地铁、1000公里轻轨和城际铁路、1000公里高快速路）。国家发改委发布《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》显示：2025年前规划建设城际铁路及枢纽工程达到775公里，与区域内高铁、普速铁路形成约4700公里的铁路网络。预计远期到2035年，大湾区铁路总里程约5700公里，铁路网络密度超过10公里/百平方公里，达到纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区等国际一流湾区的现有铁路网络水平。如果以深圳+东莞+惠州的面积是15800平方公里来计算，仅深莞惠的城际轨道将达1580公里。如果再加上东莞2035年规划12条轨道，473公里交通线路和惠州2030-2050年远期规划169.9-327.2公里等轨道推进（以官方最终公布数据为准），这意味着将有3000公里“轨道上的大都市区”腾空出世，未来5年将迎来加速兑现期。
比如2021第一个工作日，深汕铁路就宣布动工。项目投资估算485.1亿元，起于深圳枢纽西丽站，至深汕特别合作区，引入广汕铁路深汕站，设计时速350公里，全长129.38公里，全线设西丽、罗湖北、深圳坪山、惠州南、惠东、深汕6座车站。
与此同时，广东2021年政府工作报告也提出加快打造"轨道上的大湾区"。推进大湾区干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通"四网融合"，推动珠三角地铁互联互通，努力实现主要城市间1小时通达。加快大湾区城际铁路建设，其中深圳都市圈，将开工深惠城际、穗莞深城际前海至皇岗口岸段、莞惠城际小金口至惠州北段等项目，推进深大城际、南沙至珠海（中山）城际前期工作，构建大湾区城际快速交通网络。
更值得期待的是，据深圳交通最新消息，深大城际铁路将于2021年开工建设。深大城际铁路将进入大亚湾境内，大亚湾有望成为惠大铁路与深大城际交汇的重要枢纽。
▲ 来源：深圳市规划和自然资源局（点击查看大图）
据深圳市城市交通规划设计研究中心对《深圳至大亚湾城际铁路工程可行性研究社会稳定分析专题研究的公示》显示，深大城际铁路规划自宝安机场T4站至惠州大亚湾经济技术开发区，途经宝安区、龙华区、龙岗区、坪山区、惠州市大亚湾地区。总投资估算约526亿元，设计时速160公里/时，全线拟设13座车站，其中深圳市境内10座，惠州市境内3座，线路全长86.83km，深圳段均采用地下敷设。深大城际的开通不仅串联深圳北部第二圈层多个组团，且对实现大亚湾、坪山、大运、五和枢纽等关键节点与深圳机场的快捷联系有重要意义。
还有正在建设中的赣深高铁，在深圳都市圈穿过多个城市，设河源东站、博罗北站、惠州北站、仲恺站、塘厦站、光明城站、西丽站（通过联络线沟通深圳北站），其中仲恺站、光明城站、西丽站为预留站。赣深高铁预计2021年通车，届时从深圳到惠州、东莞只需半小时左右。
总之，随着3000公里轨道的推进，深圳都市圈将让深圳和临深周边城市迎来“百年不遇”的重大发展机遇。
值得一提的是，深圳都市圈在轨道交通建设上，有着十分超前的规划和愿景，其背后正带来新一轮科技革命。甚至让周边城市如惠州有些不适应，近日，网上一则关于深汕高铁、深惠城际项目建设方案的惠州政府批文流出，引发业内广泛关注。
不少网友评价惠州“躺赢”，笔者对此表示赞同！众所周知，惠州地铁也还没有开通，主要是因为常住人口未达标。而有意思的是，广东2021政府工作报告也再次强调：大力推进以人为核心的新型城镇化，指出广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等五大现代化都市圈要增强集聚功能，引导常住人口向中心城市、城市群和城镇有序转移，以常住人口为基准合理配置教育、医疗等公共服务资源。
其实，惠州也在积极对接深圳。1月5日，《中共惠州市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划的建议》（以下简称“建议”）提出，积极参与深圳都市圈建设，探索共建深莞惠区域协同发展试验区，加快形成优势互补高质量发展区域经济布局。主动对接深圳路网规划，强化与深汕特别合作区的通勤，构建深惠快速联通、相互协同的立体交通格局。主动承接深圳科技创新资源，力争成为粤港澳大湾区科技创新成果转化基地。继续承接深圳优势产业溢出，支持深圳拓展高质量发展空间。学习借鉴深圳综合改革试点经验。
而2021年的最大看点，或是深圳都市圈临深片区规划将解决这一问题，因为深圳边界+临深，常住人口将出现新变数。特别是深惠“创新城际住房合作机制”，将落地于临深，如大亚湾地区，随着轨道交通的抵达，很多生活配套问题也将迎刃而解，又是一种“躺赢”！
如此一来，如何在十四五规划开局之际抓住深圳都市圈机遇，轨道+临深片区成了2021年的必选项。
临深轨道物业，迎来“躺赢”时代
我们不妨先来看看大亚湾当下的现状：
总部在深圳坪山的比亚迪，已在惠州大亚湾设了基地，拥有2.35万就业人员，比坪山比亚迪基地的1.76万人还要多。
更为关键的是，大亚湾已在临深变成了一个城市新中心。而根据规划，大亚湾中心区组团，成为环大亚湾新区的六大功能核心组团之一，这里是区域的行政、文化、经济、商务中心，以商业商务、旅游居住等为主导，为东西两翼产业发展提供生产生活配套服务。
未来5年，大亚湾作为深圳都市圈东进的桥头堡，作为连接深圳和深汕合作区的中间节点，也是一个“躺赢”的地方。
精明的开发商早就发现了这个趋势，正如上述调查，大亚湾地区的房地产业近年来发展迅猛，楼盘项目不仅面向本地就业人员需求，也成为一部分深圳市民的通勤社区与地产投资目的地。惠州的方直集团，正是深圳都市圈人居生活实践者，不仅在坪山布局了谷仓府，更在临深片区的大亚湾中心区布局了一个有温度的社区——彩虹里。
最近方直·彩虹里对外爆料，再一次印证临深片区价值。
据悉，即将开工的深大城际铁路在大亚湾设站，起自深圳机场终至大亚湾，而该项目距离规划站点约1公里。
此外，大亚湾即将迎来交通全面升级。除深大城际外，还有厦深高铁、广深港高铁香港段2条轨道；3条高速：惠大高速、惠深沿海高速、澳头高速就在附近；1个港口，未来惠州港还将开通往返香港的客运轮渡，从大亚湾坐船即可去香港休闲购物；2条快速：中兴北路/龙海二路快速通道与南坪快速三期实现与深圳的无缝连接，快速通达深圳各大中心区；3条地铁：已规划的惠州地铁1号线与项目近在咫尺，毗邻建设中的深圳地铁14、16号线，用轨道提速兑现深惠双城一体化。
毫无疑问，轨道交通将带来周边物业价值的提升。以厦深高铁惠州南站为例，于2012年12月28日建成启用，周边房价由原来的约5000元/㎡涨至目前约1.4万元/㎡，近乎3倍的涨幅，其中星河丹堤均价更是接近2万元/㎡。方直·彩虹里在深大城际规划中的大亚湾站不远处，526亿的深大城际总投资下来，开通后必将带来周边城市更新和物业升值。
当然，轨道性物业带来的“躺赢”效应，最终是落到城市中心。毕竟，如前文所述，“建地铁就是建城市”、“建轨道就是建都市圈”。而房地产的经典理论：地段，地段，还是地段。轨道带动的中心城区置业，那更是“躺赢”。
据悉，方直·彩虹里位于大亚湾中心区北侧，中心区对比西区更适合居住。大亚湾CBD，是经济、行政、文化及商业综合性区级中心，居住气息更为浓厚。周边汇集有大亚湾开发区管委会、海关、检察院、市场监督管理局、地税局、房管局等政府机关，俗话说：“政府所处，必是中心”。
从居住环境看，中心区是生态环境区，天然的家门口氧吧，特别是现在疫情严重，居住环境是住户最关注的因素。项目周边休闲配套富足，近邻500万㎡风田水库，7100亩亚公顶国家森林公园，还有红树林公园，具有较高负氧离子。
▲项目周边有5大商圈、5大公园/景点环绕，5分钟家门口学校，700米三甲级医院。
方直·彩虹里布局逻辑也值得购房者和投资者关注。目前已售罄的方直东岸是铂雅系典型代表作，而方直·彩虹里是铂雅系又一经典代表作，铂雅系有三个重要特征：一是选择在四通八达的交通地块；二是项目周边具有良好的生态环境；三是具有醇熟生活配套。目前正在一一兑现。
房子是用来住的。彩虹里产品体现出浓厚的居住氛围：规划上采用纯点式布局、超宽楼间距、最优采光通风、人车分流管理；产品设计拥有专利户型、户户朝南、品质立面、高赠送、主流精装。
▲彩虹里专利户型。左图：专利户型，户户朝南四宫格拼合点式住宅专利户型，最大化保证每户住家采光通风，户户朝南。右图：创新专利户型，典范人居体验。纵向延展的飞机型点式住宅专利户型，最大化保证每户住家采光、通风；“x”形结构全对称设计，无对视，私密居家，三面视野开阔，通风与采光俱佳；
项目在售78-114m²3-4房美宅；园林规划是四季园林、南北两大景观组团、一步一景、休闲运动分区；配套考虑全龄段架空层活动空间，有儿童乐园、青年休闲、老年娱乐项目。物业管理是属于自营物业，目前已经有10年的豪宅管理经验。
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综而言之，深圳都市圈向东，3000公里“轨道上的大都市区”将让临深片区迎来重大机遇。深圳都市圈规划的一条“创新城际住房合作机制”，很快将要实施。就在1月25日，坪山区政协一届六次会议大会发言环节中，来自科学技术界别的一位坪山政协委员就提出，“开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，在惠州临深大亚湾等片区筹集建设公共住房。城际住房合作涉及交通、医疗、教育等服务配套问题。教育方面，可协调惠州市政府将社区配套学校交由我区开办，或在我区临惠片区选址建设学校。医疗方面，可协调惠州市政府允许在该社区配套社康中心设置我市医保线路端口以解决入住人才就近就医问题。交通方面，加快深惠两地多层级的路网建设速度，增加深惠专线公交数量，多渠道为公共住房居民往返创造方便舒适的条件……”
未来，相信在深圳都市圈“中心引领、轴带支撑、圈层联动”下，在轨道交通革命性力量驱动下，“临深”将变成“零深”。
*本文部分为推广内容，相关销售信息以开发商方直集团及政府官方为准。
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）
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