昨天，本号针对西安市长安区法院的一份《房价暴涨四百万，开发商自爆无证销售违法主张合同无效，法院判决支持（判决全文）》民事案判决，发文《这个判决适用对了法条，却忽略了诚信原则，无视了社会公德！》，文后不少法律人提出异议。可能是仓促写文，没有阐明自己的本意，故再写一文，阐明本人的观点，欢迎评议。

多年前有位老法官教导笔者，判断民事判决书结果公允与否，最简单的方法就是，找一个与案件无关的人士阅读，听其意见。如果他看不懂，说明判决书没写明白；如果他认为结果不合理，判决书很可能适用法条错误。因为，民法不同于刑法、行政法，是民众之间讲理的法，判决书道理都讲不通，法条引用的再对，也没人信服，而且容易给自己惹事。

未取得商品房预售许可证，简单适用司法解释判令合同无效，让购房者另案主张的并不是个案。2018年6月7日西安市未央区法院（2018）陕0112民初3901号判决书，同样载明：

本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。原、被告签订的《房屋买卖合同》，已具备商品房买卖合同的主要内容。但现被告仍未取得商品房预售许可证明，故该《房屋买卖合同》应当认定为无效。对于原告收取被告的购房款，应当予以退还。因原告未按约定及时取得“五证”，对合同无效负有过错，故被告可另案起诉主张其权利。故判决：房屋买卖合同无效，开发商返还购买款。

如此判决，有网友认为，让购房者另案主张，并没有影响其实体权利和诉讼权利。是这样的吗？

此观念者一定是没打过官司者。首先，如此判决，房子在购房者交钱数年之后，又按照原价格无利息的返还购房者，房子归开发商。此间的动辄上百万的购房款利息是不是损失？购房者时隔多年再另处选择购房是不是损失？购房者另案起诉花费的时间和诉累、律师费是不是损失？而这些，在二次起诉时，有哪个法院会计算并予以支持？

其次，如此判决，明知自己无预售许可证（可能是故意拖延办理）的开发商，房价上涨后自己告自己违法，通过法院判决又取得房屋。司法审判是在保护不诚信者，违法者？开发商转手将房屋高价出售，至于获利部分的多少、何时能赔偿原购房者，那就看购房者二次起诉情况了。期间房屋增值鉴定、诉讼风险都得由原购房者承担。法院难道是在保护不诚信人的非法牟利，这是民法所要保护的合法权益吗？

有网友认为，法院如果审理合同无效后的法律后果违反了“不告不理”的基本原则。是这样吗？

不告不理原则的基础是当事人自愿自由处分民事权利，但前提是不得损害国家和社会公共利益，仅限于法律允许的范围内，否则就应受到干预。法萌君几年前就曾遇到过一起离婚案件，原告二次起诉，并只起诉与车祸致精神疾病的丈夫离婚，不同意处理其他事项。法官当庭释明原告，不对丈夫今后生活作出安置安排，即使符合夫妻感情破裂的条件也不准离婚，因为法院不能成为将残疾人推向社会、原告“甩掉包袱”的工具。即使原告去投诉法官，也不会有人支持原告的无理诉请，因为该诉请突破了基本的社会良俗。

回到无预售许可的开发商自己告自己违法，很多法院针对此类案件就是合并审理的，如北京市密云区法院(2016)京0118民初3950号一案。法院判决，购房者对开发商没有办理商品房预售许可证并不知情，对于合同无效其并无过错，依据涉案房屋评估现值（207.57万元）扣减原告已付购房款（759 920元）的差额部分，开发商赔偿原告房屋涨价损失1315780元。

至于对于合同无效的法律后果，能不能在合同无效案件中一并处理，法萌君又找到一起最高法院的合同案例。最高人民法院（2016）最高法民再3号沈阳富临房地产开发有限公司、徐建与沈阳富临房地产开发有限公司、徐建房屋买卖合同纠纷案中，就是直接对未能取得涉案房屋的《商品房（预）销售许可证》的买卖合同认定无效后，并对购房者合同无效后的损失一并处理的。

那些主张本案处理没有问题的网友，只是看到了适用司法解释单纯法条的正确和“不告不理”的通常情况，

忽视了通知另案处理给购房者造成的很多法院不予保护的伤害；

忽视了该案对于民法总则帝王条款诚实信用原则的违背；

忽视了此案判后社会民众对于司法保护违法失信开发商的认知；

忽视了该案判后对于民法崇尚的公序良俗、诚实信用价值损害。

有网友评议到：“不明立法本意和价值，死用法条当然会出现歪嘴保护不良开发商，出现看似合法实为荒唐的判决了。”

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