这些城市，又下场“托市”了

Original 凯风国民经略 2021-12-30

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文|凯风

稳房价，又来了。

前有21城出台“限跌令”，后有10城发布买房“奖钱”政策。

据澎湃新闻报道，近日，全国至少已有10个城市出台买房补贴政策，包括湖北荆门、江苏南通海安、重庆万州、河南开封、河北保定、河南新乡、广西桂林、浙江金华武义、安徽芜湖、湖南衡阳等。

这其中，既有常见的人才购房补贴，也有过去几年司空见惯的契税补贴、新市民购房补贴等，这次又出现了三孩家庭买房“奖钱”政策。

江苏南通海安市出台新政，当地常住居民家庭购房，二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。(参阅《三孩家庭，买房“奖钱”第一城诞生》）

可以发现，无论是限跌令，还是买房奖钱，基本都是三四线城市，且所有政策都有一个共同指向：稳房价。

为何是三四线城市？

答案很简单，支撑三四线城市房价大涨的最大支撑——棚改货币化，已经基本接近收官，货币化几乎不复存在，棚改也进入了收尾阶段。

没有棚改货币化的定向刺激，三四线城市，都不得不接受基本面的考验。经济失速、人口流失、房子供给过剩的地方首当其冲。

这方面，国家统计局有关负责人在新闻发布会上可谓直言不讳：

部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。

为何是限跌令、买房奖钱等政策齐上阵？

答案更简单，因为三四线城市几乎都没出台限购政策，也几乎没有任何有力度的调控手段，指望通过松绑调控来托底并不现实。

换句话说，这些城市本身就没有限购政策，一向对购房者来者不拒，市场都要面临调整，那么留给这些城市的政策空间极其有限。

同时，无论限跌令还是买房补贴，背后都占据了稳楼市、抢人才、鼓励生育、推进城镇化等高大上的名义，这种试探性松绑更容易过关。

限制房价降价、发钱鼓励市民买房，就成了最后的选择。

政策底已经出现，但市场底仍需要时间。

随着官方定调维护住房合理需求、因城施策、精准拆雷，房地产的政策底已经出现。（参阅《重要会议再提“房住不炒”，非常时期非常信号》）

所谓政策底，指的是政策不会再进一步加码，反而有边际松绑的可能。

然而，市场底仍然遥遥无期，如无更大力度的刺激政策，“横盘”或许是最佳结果。

目前，全国房价尚未企稳，从一二线到三四线，房价仍在缓慢下行，这背后有两个“新纪录”不容忽视。

其一，全国新房均价，再次跌破万元，连续3个月回落。

根据历月房地产销售额及面积测算，2021年11月，全国商品房均价为9597元，连续3个月跌破万元大关。

2021年的房价高点，出现在2021年5月，当月均价高达10527元，随后开始回调，从最高点至今回调幅度约为8%。

其二，房价上涨城市个数，创下6年多来新低；而下跌城市个数，续创新高。

最新官方数据显示，2021年11月，在70个大中心城市里，63城房价环比下跌，4城持平，仅有3城房价上涨，分别是赣州、海口和唐山。

上一次下跌城市记录出现在2014年9月，当月70城二手房价全线下跌，无一上涨。

与此相对，上一次上涨城市数最高记录出现在2017年3月，当月64城二手房价环比上涨，4成持平，仅有2城下跌。

所以，市场探底，仍需要时间，这要视政策的松绑力度而定。

那么，房地产会不会见顶？

2021年，全国商品房销售面积有望超过17亿平方米，与去年基本持平，维持历史新高。

17亿平方米，以套均面积100多平方测算，相当于1500多万套新房，涉及1000多万个家庭。

这些新房，主要靠人口增长和城镇化来消化。

如果人口开始负增长，城镇化加速阶段到顶，那么未来很难再有足够多的接盘侠作为支撑。

近日，知名券商分析师高善文在演讲中指出：

2020年和2021年中国房地产销售面积大概都在17.6亿平方米的水平，这将是很长时间之内商品房销售面积的顶部。

在高善文看来，房地产的加杠杆已经用到了尽头，高周转模式也到了尽头。

结论是，中国房地产或已迎来历史大顶，而高杠杆、高周转房企或将被淘汰，大洗牌刚刚开始。

房地产见顶，说的是销售见顶，增量时代走向存量时代，黄金时代走向白银时代。

毫无疑问，房价普涨将成为过去式。

核心城市核心地段仍然不乏上涨动力，但大多数弱二线及三四线城市，以及核心城市的偏远地段，横盘调整在所难免。

同时，房企的大洗牌将会加剧，恒大事件只是拉开了序幕。

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