最高院：通过以物抵债签署的《房屋买卖协议》中的买受人是否可以适用《异议复议规定》二十八条排除强制执行？

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来源/ 法门囚徒

裁判要旨

本案以拖欠的部分工程款抵作房产价款，并且依之签订了《商品房买卖合同》确认了具体的购房金额。从庭审查明的事实看，该买卖价格于合同签订时应属合理，当事人对合同履行方式的重新约定应属合法有效，可以认定买受人已经支付了全部价款。同时，购房人在查封前签署协议并以经营目的进行装修的行为也已经构成对该房产的实际占有，其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益。

案例索引

通过以物抵债签署的《房屋买卖协议》中的买受人是否可以适用《异议复议规定》二十八条享有排除强制执行的民事权益？

裁判意见

最高院认为：长城公司因与中银公司等的金钱债务纠纷，在诉讼中申请查封了涉案房产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，二审应重点审理楼展涛、楼松涛是否符合上述四个条件，能否排除人民法院的强制措施。

本院认为，首先，中银公司因拖欠楼展涛的水电等安装工程款，与楼展涛协议约定将中银公司名下涉案房产作为工程款抵给楼展涛，并于2012年6月12日依楼展涛要求与其兄弟楼松涛签订了《商品房买卖合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定有效。工程价款权利人与商品房买受人不同，在形式上符合《中华人民共和国合同法》第六十四条向第三人履行债务之规定，在内容上符合民法典关于利益第三人合同的规定。现楼展涛、楼松涛以共同共有关系主张权利，系二人内部权利处分问题，本院对此不持异议。涉案房产曾于2011年在另案中被人民法院保全查封，该查封的事实根据最高人民法院有关司法解释规定，具有禁止涉案房产物权变动的效力，但不影响该标的物之买卖合同的有效性，因此即使楼展涛、楼松涛明知涉案房产被查封而签订《商品房买卖合同》，上诉人据此主张合同无效于法不合，本院不予支持。该《商品房买卖合同》签订以后，涉案房产已于2014年1月解除了查封措施。上诉人申请法院对涉案房产采取执行措施的时间为2015年1月，发生在楼展涛、楼松涛与中银公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》之后。

其次，涉案房产所属项目已于2010年7月30日竣工并投入使用。楼松涛与中银公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房产交付时限为2012年12月31日前。同时，结合楼展涛、楼松涛提交的装修材料采购证明等有关证据可以认定涉案房产已经具备使用条件，鉴于涉案房屋并非普通住宅，楼展涛、楼松涛以经营目的进行装修的行为已经构成对该房产的实际占有。

再次，楼展涛与中银公司之间存在真实的债权债务关系，双方协议明确约定将中银公司拖欠的部分工程款抵作楼松涛购买涉案房产的价款，并且依之签订了《商品房买卖合同》确认了具体的购房金额。从庭审查明的事实看，该买卖价格于合同签订时应属合理，上诉人亦未提供证据证明该价格明显不合理。当事人对合同履行方式的重新约定应属合法有效，可以认定楼展涛、楼松涛已经支付了全部价款。

最后，《商品房买卖合同》签订时，涉案房产处于被查封状态，无法办理物权变动登记，至2014年1月该房产被法院解除查封。依（2019）内01刑终171号刑事判决和（2016）新民初6号民事判决认定的事实，中银公司于2013年9月起从事骗取贷款的犯罪行为，包括以在涉案房产所属工程上设定虚假抵押为手段，骗取贷款，至2015年被刑事侦查。2015年1月涉案房产又因长城公司在另案中申请财产保全被查封，无法办理产权变更登记。因此，楼展涛、楼松涛主张在此期间由于中银公司不予协助导致未及时办理涉案房产过户登记不存在过错，符合事实和常理，本院予以认可。

综上所述，楼展涛、楼松涛享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除强制执行的民事权益。长城公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

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